Trong 10 vùng quản trị phát triển của dự thảo Quy hoạch tổng thể TP.HCM, Vùng 1 – lõi đô thị, tài chính, quản trị, di sản – là nơi nhiệm vụ trọng tâm không phải mở rộng mà là giảm tải. Có thể gom nhiệm vụ của vùng này thành bốn nhóm: kiểm soát mật độ, đưa bớt chức năng ra ngoài, dành chỗ cho nước và tận dụng quỹ đất công.
Vùng lõi gánh bao nhiêu dân và chức năng?
Vùng 1 gồm Sài Gòn, Chợ Lớn, Thủ Thiêm, hai bờ sông Sài Gòn và các khu đô thị trung tâm, nơi đặt chức năng điều hành, tài chính, văn hóa, di sản. Hồ sơ không nêu dân số riêng của Vùng 1; số liệu gần nhất là “khu vực đô thị trung tâm tổng hợp” gồm 16 quận nội thành cũ (không trùng hẳn với Vùng 1), rộng 282,44 km² với 5.987.149 người (số liệu 2023).
Báo cáo tháng 9/2026 gọi đây là điểm nghẽn: trung tâm hiện hữu quá tải, việc làm tập trung ở lõi. Vì vậy nhiệm vụ quản trị của Vùng 1 là kiểm soát mật độ và tải hạ tầng, tái thiết theo mô hình phát triển gắn giao thông công cộng (TOD) và không gian ngầm, tổ chức lại giao thông trung tâm theo metro, buýt nhanh, đường thủy, đi bộ.
Giá căn hộ ở Phú Nhuận cũ, sát lõi trung tâm
Phú Nhuận là một trong 16 quận nội thành cũ nói trên. The Prince Residence (phường Phú Nhuận, quận Phú Nhuận cũ) có giá tham khảo trung bình khoảng 94 triệu đồng/m² (khoảng 91–110 triệu đồng/m²), cách một ga ngầm metro số 4 khoảng 140 m theo bản đồ quy hoạch mạng lưới đường sắt đô thị. Satra Eximland (phường Cầu Kiệu; Phường 1, Phú Nhuận cũ) khoảng 66 triệu đồng/m² (65–70 triệu đồng/m²). Charmington Tân Sơn Nhất (phường Đức Nhuận; Phường 9, Phú Nhuận cũ) khoảng 53 triệu đồng/m² (50–59 triệu đồng/m²), lợi suất cho thuê tham khảo khoảng 7,08%.
Chức năng nào sẽ rời khỏi lõi?
Thuyết minh yêu cầu “giảm dần các chức năng không phù hợp trong lõi”, có thể thấy qua hai nhóm nêu ở các chương khác:
- Đại học: nội đô không khuyến khích mở rộng quỹ đất, quy mô đào tạo chính quy; có “lộ trình di dời” cơ sở cần nhiều đất ra ngoài, nhưng chưa có danh sách trường hay mốc thời gian.
- Sản xuất: di dời cơ sở gây ô nhiễm, chuyển đất cho công viên, dịch vụ, nhà ở xã hội.
Dành không gian cho nước ngay trong trung tâm
Lõi trung tâm được xếp chung tiểu vùng với vùng trũng, lún phía Tây – Nam. Chỉ tiêu khống chế gồm cốt nền tối thiểu 2,5–2,8 m, tính theo kịch bản nước biển dâng 1,0 m, và ít nhất 15% diện tích dành cho mặt nước, hành lang thoát nước. Giải pháp đáng chú ý là hồ điều tiết ngầm dưới quảng trường, công viên ở Quận 1, Quận 3 cũ. Với khu vực đô thị trung tâm, báo cáo tháng 9 ưu tiên giải pháp “ngập tại chỗ”: tăng diện tích thấm, vườn mưa, bể chứa ngầm.
Tận dụng quỹ đất công sau sắp xếp
Theo chủ trương dành trụ sở dôi dư sau sắp xếp bộ máy cho y tế, Bệnh viện Mắt được nhận cơ sở 56 Bà Huyện Thanh Quan và 299 Điện Biên Phủ, Bệnh viện Tai Mũi Họng nhận cơ sở Trung tâm Y tế Quận 3 cũ, Bệnh viện Nhân dân 115 nhận cơ sở Bệnh viện Quận 10 cũ.
Với trường học, dự thảo kiến nghị đổi định mức diện tích đất tối thiểu thành diện tích sàn cho mầm non, phổ thông ở vùng lõi. Với nhà ở xã hội, báo cáo tháng 9 nêu nguyên tắc “không dồn ra ngoại vi”, tăng quỹ nhà qua tái thiết chung cư cũ, chỉnh trang ven kênh rạch, đất công và đất sau di dời.
“Giảm tải” trong dự thảo vì thế không đồng nghĩa với đẩy mọi thứ ra ngoài: lõi vẫn được bổ sung bệnh viện, nhà ở, hồ trữ nước trên những khu đất được giải phóng. Điều còn thiếu là mốc thời gian cho việc di dời đại học, cơ sở sản xuất.
Thông tin tổng hợp từ hồ sơ dự thảo Quy hoạch tổng thể TP.HCM thời kỳ 2021–2050, tầm nhìn 100 năm; các chỉ tiêu, địa chỉ và lộ trình có thể thay đổi sau khi lấy ý kiến và thẩm định. Giá căn hộ là mức tham khảo đến ngày 01/09/2026, giúp hình dung mặt bằng giá khu vực, không phải khuyến nghị đầu tư.
Xem thêm dự án nổi bật: Happy One Elite · Celesta Gold · TT Genesis · Solina Vũng Tàu